¿Qué ocurrirá con la reforma fiscal en 2015?
Hipotecas, deducción por compra de vivienda, valor catastral, dación en pago, deducción por alquiler ... y la reforma fiscal 2015
Actualmente, la concesión de créditos hipotecarios está bajo mínimos, además de que, en el caso de que se nos conceda la financiación que solicitamos, cada vez los intereses son cada vez más caros. Estas dificultades hacen que el mercado inmobiliario siga temblando desde que empezó la crisis.
Los precios de los inmuebles siguen siendo muy bajos, y no dejan de reducirse si es que no se han estabilizado ya en un mínimo irrisorio. Nos encontramos con un escenario en el que las hipotecas son excesivamente caras, y las viviendas siguen y siguen perdiendo valor: la demanda está, evidente y consecuentemente, también bajo mínimos históricos.
Por ello, es necesario saberlo todo acerca de nuestra futura hipoteca, tanto a nivel fiscal como legislativo, para evitar pérdidas y sorpresas a la hora de revisar nuestros pagos.
Con la entrada en vigor de la reforma fiscal de este mismo año, cambiarán muchos aspectos de la financiación inmobiliaria, y hemos de tener cuidado para conocer bien todas estas novedades antes de solicitar una hipoteca en 2015. El comité de expertos que elaboró esta reforma, dirigido por Manuel Lagares, nos presenta una fiscalización completamente diferente de los préstamos hipotecarios. Estos cambios no siempre son negativos, pero es esencial conocerlos bien antes de realizar cualquier movimiento en este ámbito.
1. Mantener la deducción por la compra de una vivienda
Se deshecha la posibilidad que el gobierno de Rajoy había anunciado en 2013 conforme se eliminaría la deducción por la compra de una vivienda. Esto se quería hacer con carácter retroactivo para que, aquellas personas que habían adquirido una vivienda antes del 1 de enero de 2013, devolviesen el dinero que se le había deducido. Esta deducción, ahora, se considera inútil, puesto que cuando alguien compra una vivienda como inversión no piensa en poder recuperar su desembolso, ni mucho menos en recibir ganancias, en, al menos, 30 años. Por esto, precisamente, se considera ridículo eliminar esta deducción a la gente que ni siquiera sabía que el mercado iba a caer tan drásticamente entre 2003 y 2007.
2. Recuperar la desgravación por compra
Se vuelve a ponerse en vigor esta desgravación en el momento actual, que sigue siendo de depresión, el beneficio repercutiría en la absorción del stock. Pero hay que tener especial cuidado con esto, y es que esta absorción del stock se produciría a corto plazo, a largo plazo se aumentarían artificialmente los precios, ya que los promotores además de los vendedores podrían contar con el descuento a la hora de fijar precios.
3. Suprimir los coeficientes de inflación y abatimiento
Estos coeficientes hacían que a las viviendas adquiridas antes de 1986 no se les sumase la tributación por plusvalías, mientras que los inmuebles que se compraron entre ese año y 1994 tuvieran reducciones en la tributación. La consecuencia era que, indirectamente, estos impuestos que se pagaban por plusvalías aumentasen en miles de euros en 2015. Esto, opinan los expertos, podría obligar a los propietarios a querer vender sus viviendas antes de que acabase el año anterior, pues tributarían por ellos cifras desorbitadas.
4. Deshacerse de la deducción de alquiler de la que disfrutaban los inquilinos
Esta medida, que elimina el 10,05% de deducción a la que podían optar los inquilinos, no sólo no fomenta el alquiler, sino que lo reduce drásticamente. Está claro, dicen los expertos, que ha ganado el deseo recaudador frente a las políticas de incentivo al alquiler.
5. También a los arrendadores se les rebaja la exención fiscales
Antes de 2015, el arrendador que alquilaba su vivienda a una persona menor de 30 años disfrutaba de entre un 60% y un 100% de deducción: ahora sólo se le rebajará un 50%. Esta es la medida que más perjudicará a los jóvenes, que cada vez tienen más difícil su emancipación.
6. La dación en pago ya no tributará como una plusvalía
Si se producía un desahucio y se perdonaba a la persona desahuciada la deuda hipotecaria, este “perdón” era, a ojos de Hacienda, una ganancia. Por esta razón, debín tributarse como plusvalías las “ganancias” resultantes de un desahucio. Esto supondrá un ahorro para esas miles de familias que sufren el drama de los desahucios.
7. No se podrá imputar la vivienda habitual como renta en el IRPF
Ilógicamente, se había propuesto que la vivienda habitual, así como segundas y terceras viviendas, se imputasen como renta en la declaración del IRPF. Esto sí se puede hacer si las segundas o terceras viviendas se destinan a alquiler, pero no es razonable que una vivienda en la que se reside se tenga en cuenta como una renta. Se evita así también que afloren más casos de viviendas en régimen de alquiler sumergido.
8. Se actualizan los valores catastrales
Se pretende hacer una nueva valoración catastral que supere el límite legal del 50% del valor real del mercado, que provocaría la subida del IBI y el aumento de otros impuestos relacionados con los valores inmobiliarios. Lo que debe hacerse, afirman los expertos, es adecuar los planes de viviendas a la realidad del mercado que tenemos actualmente, pues hemos llegado a un punto en el que existe desfase en todas las administraciones (probablemente por falta de financiación).
9. Seguir tratando favorablemente las SOCIMI
Estas sociedades de inversión inmobiliaria tributan al 0%, tributación que va a mantenerse. Asimismo, podrán seguir cotizando en el Mercado Alternativo Bursátil para favorecer la transparencia de estas operaciones, así como el acceso y la transmisión de acciones entre inversores.
10. Se sube el tipo impositivo de la vivienda nueva
Actualmente, se aplica el 10% de IVA sobre los pisos nuevos, pero los expertos coinciden en que, si se aplicase el superreducido que se aplicaba anteriormente, del 4%, el mercado vería claras mejoras. Eso sí, ocurre como con la desgravación por la compra de una vivienda habitual, y la mejora sería transitoria.
Ante todas estas dificultades, muchos propietarios se encuentran con que no saben cómo gestionar su patrimonio inmobiliario para que éste sea rentable o para no perder dinero arrendándolo. Por ello, en muchas ocasiones, es importante contar con la ayuda de un consultor inmobiliario, que ayudará al propietario no sólo a gestionar sus propiedades, sino también a sacarles la máxima rentabilidad posible y obtener beneficios por el alquiler.
