viernes, 25 de noviembre de 2022

Negocia tu hipoteca

 

Hipotecas

¿Quieres negociar la mejor hipoteca del mercado? Te contamos qué es lo que necesitas saber antes de empezar

La subida meteórica del euríbor en los últimos meses ha provocado un histórico encarecimiento de las hipotecas —tanto fijas, mixtas como variables—, ya que su precio se define en relación a este índice, y desde que se disparó muchos bolsillos ya no pueden acceder a ellas. En resumen, el indicador ha subido más de 3,30 puntos porcentuales en los últimos 12 meses y la media de noviembre ha superado el 2,8% y, según los expertos de HelpMyCash, está a nada de llegar al 3%, así que hoy más que nunca es importante aprender a negociar la contratación de una hipoteca para conseguir la mejor del mercado.

Sin embargo, ¿de verdad es tan fácil negociar una hipoteca?, ¿cualquiera está en posición de regatear con una entidad? “Lo cierto es que la capacidad de negociación depende directamente del perfil financiero de cada persona, de la posibilidad de explotar sus puntos fuertes y del conocimiento mínimo que tenga del mercado”, indican desde el comparador financiero HelpMyCash.com

Antes de pisar las sucursales de un banco y preguntar por la oferta hipotecaria, los expertos recomiendan hacer un estudio detallado de su perfil financiero. “Teniendo en cuenta que la regla básica para que el banco conceda una hipoteca es que el futuro propietario demuestre que será capaz de devolver el préstamo, se debe tener claro el escenario sobre el que se está de pie. Evaluar las finanzas permite que el cliente sepa si su perfil es atractivo y seguro y entonces tenga la capacidad de negociar”, subraya Olivia Feldman, cofundadora de HelpMyCash.com

Perfila tu situación económica

Hay que llegar al banco con los deberes hechos. Para los especialistas del comparador financiero es elemental tener preparada la siguiente documentación: las nóminas —al menos de los últimos tres meses—, el informe de vida laboral que facilita la seguridad social, así como los extractos bancarios de las cuentas que posea de los 3 o 6 últimos meses y el IRPF del año anterior. “Estos requisitos son los básicos, pero cambiarán si tienes otras hipotecas, propiedades, inversiones o si eres autónomo. En este último caso te conviene, entre otras cosas, tener a mano los modelos en los que reportas el IVA”, añaden.

Quien pide una hipoteca debe generar unos ingresos que le permitan asumir una cuota que idealmente no supere el 30% de su sueldo mensual. Además, el tipo de contrato y la antigüedad en la empresa en el momento de solicitar la hipoteca también influyen en la decisión. Un profesional con contrato indefinido ofrece al banco mayores garantías que uno con contrato temporal”, explica Feldman.

En este sentido, la experta destaca que igual de crucial es no tener demasiadas deudas. Mientras más limpio esté el historial crediticio mejor. “La entidad bancaria tomará en cuenta si el futuro propietario está pagando otros préstamos y que el nivel de endeudamiento personal previo no supere el 15% de los ingresos anuales que genera”, señala Feldman.

Tomando todo esto en cuenta, el interesado en una hipoteca podrá hacer una radiografía de su situación económica. “Si el perfil es bueno y cumple con los requisitos mínimos que exigen los bancos, entonces se podrá empezar la estrategia de negociación. Negociar es conquistar, es venderse como un cliente perfecto. Se tiene que ser capaz de destacar todo lo bueno de tu perfil y demostrar que no solo se podrán pagar las cuotas, sino que además se puede aportar rentabilidad a la entidad. Allí está el secreto. Si, además de tener un trabajo estable y con ingresos buenos se tienen ahorros, tienes un as bajo la manga, porque el banco no solo te verá como un prestatario, también te verá como un posible inversor de sus fondos de inversión, de sus planes de pensiones o seguros…”, añade Feldman.

Ahora bien, si después de revisar el perfil económico el cliente se da cuenta de que su situación no es tan óptima o no tiene mucho más que ofrecer a un banco, entonces el margen de negociación se reduce. Y, en un panorama como el actual, en el que los departamentos de riesgo de los bancos están cada vez más puntillosos será complicado que un perfil medio atractivo pueda mejorar las condiciones de una hipoteca.

Para los que tienen dudas acerca de su perfil y no saben si su perfil es o no bueno, desde HelpMyCash recomiendan buscar un intermediario, conocidos como brókeres hipotecarios, que ayuden y guíen al cliente. “Ellos tienen acceso a toda la oferta hipotecaria y seguramente podrán encontrar hipotecas atractivas y que se ajusten al perfil de cada cliente”, sugieren los expertos.

Define qué buscas

Hay que tomarse el tiempo de entender el panorama actual para definir qué tipo de hipoteca se puede permitir. “No es lo mismo negociar una hipoteca fija, que una variable o una mixta. Las características son distintas. Nuestro consejo es que los clientes hagan un listado con las especificaciones que buscan. No está de más perfilar cómo sería su hipoteca perfecta. Para esto, los clientes pueden revisar las ofertas de comparadores, como HelpMyCash, y enterarse de la oferta media que tienen las entidades. De esta forma cuando acudan a los bancos sabrán qué pedir exactamente o bien qué preguntas hacerle. Como por ejemplo, ¿por qué me recomiendas la hipoteca variable y no la mixta que sé que tenéis?”, explican desde HelpMyCash.com

Una vez se tenga el perfil financiero claro y se haya establecido qué tipo de hipoteca se busca, entonces será el momento de acudir a por lo menos tres entidades y buscar quién tiene la mejor oferta. Negociar será más sencillo si se conocen desde el comienzo los puntos fuertes del solicitante. “Nosotros recomendamos, siempre que sea posible, pedir una cita con el o la directora de la agencia. Suele ser la persona que más conoce los productos y quien tiene más poder —argumentos— para convencer al departamento de riesgos de que un cliente tiene un perfil confiable, bueno y rentable y así mejorar las condiciones de la hipoteca”, sugieren desde HelpMyCash.com.

En tiempos como los que corren, encontrar una hipoteca es una tarea minuciosa y detallista. Así que tener lo básico a mano y establecido es crucial para empezar el proceso de negociación. Sin esta información a mano y clara, será aún más complicado negociar la mejora de condiciones.

miércoles, 2 de noviembre de 2022

Resultados Banco Santander 3 trimestre 2022

Santander obtiene un beneficio atribuido de 7.316 millones de euros en los nueve primeros meses del año, un 25% más

Banco Santander obtuvo un beneficio atribuido de 7.316 millones de euros en los nueve primeros meses de 2022, un 25% más en euros corrientes con respecto al mismo periodo del año anterior. Sin contar el cargo extraordinario de 530 millones de euros en el mismo periodo de 2021, el beneficio ordinario creció un 15% en euros corrientes.

En el tercer trimestre estanco, el beneficio atribuido fue de 2.422 millones de euros, un 2% más (+11% en euros corrientes), tras incorporar un cargo neto de 181 millones de euros por la nueva normativa de moratorias en Polonia.

El beneficio antes de impuestos alcanzó los 11.761 millones de euros, un 6% menos (+3% en euros corrientes), mientras que los impuestos sobre beneficios fueron de 3.538 millones de euros, lo que sitúa la tasa fiscal efectiva en el 30%.

El banco continuó con una fuerte actividad comercial en el trimestre a pesar de la incertidumbre en los mercados. Los recursos de clientes alcanzaron su cifra más alta (1,13 billones de euros, un 4% más) gracias al crecimiento de los depósitos (+6%). Los créditos aumentaron un 7%, hasta los 1,04 billones, con las hipotecas y el crédito al consumo creciendo un 7% y el crédito a empresas, un 6%. La cartera de crédito del banco se mantiene muy diversificada tanto por líneas de negocio como por geografías, con un 65% del crédito con garantía real.

viernes, 28 de octubre de 2022

Hipotecas, El euríbor superará el 2,6% en octubre y se disparará hasta el 3% en los próximos meses

 

Hipotecas


El euríbor a un año no da tregua a los hipotecados. Este índice, que se usa en España para calcular el interés de la inmensa mayoría de las hipotecas a tipo variable vigentes, cerrará el mes de octubre con un valor medio de cerca del 2,63%; una subida notable respecto a su cotización media en septiembre (2,233%). Será, además, el registro más elevado de esta referencia desde diciembre de 2008.

Las hipotecas variables que se revisen con el valor de octubre, por lo tanto, pasarán a tener unas cuotas sensiblemente más caras en cuanto se actualice su tipo de interés. Y peor futuro les espera a los préstamos revisados más adelante: según los analistas del comparador financiero HelpMyCash.com, la previsión es que el euríbor se sitúe en el 3% antes de que acabe este año.

Efecto del nuevo valor sobre las hipotecas variables

¿Por qué pagarán más los hipotecados con revisión en las próximas semanas? Para entenderlo, hay que tener en cuenta que el interés de las hipotecas variables se actualiza cada seis o doce meses, a contar desde la fecha de la firma. Si el valor publicado del euríbor ha subido respecto al del semestre o el año anterior, las cuotas del préstamo se encarecerán, mientras que si ha bajado, las mensualidades se abaratarán.

Es decir, que las hipotecas variables que se revisarán con el euríbor de octubre tienen ahora un interés calculado con los valores del semestre o del año pasado. Seis meses antes, la cotización de este índice era del 0,013%, mientras que hace 12 meses era del -0,477%. Si se actualiza el préstamo con el valor actual de octubre (2,63%, provisionalmente), el interés subirá en 2,617 puntos o en 3,107 puntos, respectivamente.

Ese incremento del interés encarecerá notablemente las cuotas de la hipoteca revisada. Por ejemplo, imaginemos que una persona tiene contratado un préstamo medio de 150.000 euros, a 25 años, con un interés de euríbor más 1% que se revisa semestralmente. Si se actualiza con el valor de octubre, sus cuotas subirán en unos 195 euros mensuales, según los cálculos de HelpMyCash, por lo que habrá que pagar un total de unos 1.171 euros más el próximo semestre.

La peor parte, sin embargo, se la llevarán los clientes cuya hipoteca variable se revise anualmente, porque el interés les subirá más. Con el mismo préstamo que el del ejemplo anterior, las cuotas se encarecerán en unos 228 euros al mes. Es decir, que habrá que pagar unos 2.735 euros más durante el próximo año.

Un euríbor disparado por la subida de tipos del BCE

Las decisiones del Banco Central Europeo (BCE), además, mantendrán al alza el euríbor en los próximos meses. Este organismo ya ha subido sus tipos en tres ocasiones para combatir la elevada inflación de la eurozona: del 0% al 0,5% en julio, del 0,5% al 1,25% en septiembre y del 1,25% al 2% en octubre. El euríbor representa el interés medio al que los bancos se prestan dinero entre ellos, así que es natural que suba si a estas entidades les cuesta más financiarse a través del BCE.

De media, según los analistas de HelpMyCash, el euríbor siempre se ha mantenido entre 0,5 y un punto por encima del tipo de interés del Banco Central Europeo. Y cuando este organismo tiene intención de subirlos, tal y como ocurre ahora, esa diferencia se amplía, ya que los bancos trasladan ese futuro incremento al interés de sus préstamos interbancarios. Por este motivo, es más que probable que este índice alcance el 3% antes de que acabe el año y que se mantenga en valores muy elevados en 2023.

Hay que prepararse antes de que se produzca la revisión

De cumplirse estas previsiones, los hipotecados con revisión en noviembre o diciembre pagarán unas cuotas mucho más caras en cuanto se actualice su interés variable. En caso de pertenecer a este colectivo, es aconsejable calcular cuál será la nueva mensualidad y valorar si se podrá hacer frente sin problemas a la subida. Este cálculo se puede llevar a cabo con el simulador de revisión de hipoteca de HelpMyCash.

Si la situación económica del hipotecado no se tambalea pese a la subida de su cuota, puede tratar de refinanciar su préstamo antes de la revisión para que la mensualidad no se encarezca tanto. Por ejemplo, con el paso a un tipo fijo o mixto o con la rebaja del diferencial, que es lo que se suma al euríbor para calcular el interés variable. Estas operaciones se pueden formalizar a través de un pacto con el banco (novación), de un traslado del crédito a otra entidad (subrogación) o de la contratación de una hipoteca nueva para cancelar la vigente.

En cambio, si el encarecimiento de la cuota generará problemas económicos importantes al cliente, este debe acudir cuanto antes a su banco para buscar algún tipo de solución. Por ejemplo, se puede acordar una prolongación del plazo (para reducir el importe de las mensualidades) o un período de carencia total o parcial durante el que no haya que pagar nada o solo haya que abonar intereses, respectivamente. Es recomendable, además, que el hipotecado revise si puede prescindir de algún gasto para tener más margen para pagar su préstamo.



martes, 11 de octubre de 2022

Nueva hipoteca ABANCA que limita la subida del euríbor

 ABANCA lanza una hipoteca que limita el impacto de la subida del euríbor durante los seis primeros años

ABANCA ha reforzado su oferta comercial con la hipoteca Mari Carmen Plus, una solución novedosa en el mercado que protege al cliente ante la subida de tipos de interés durante los primeros años del préstamo, en los que la carga de intereses suele ser mayor.


El nuevo préstamo hipotecario de ABANCA ofrece un tipo de interés fijo durante los 12 primeros meses, y variable el resto de períodos (euríbor más diferencial). A partir del segundo año y, hasta el sexto, se limita la subida del euríbor a un porcentaje máximo. En la oferta de lanzamiento, este límite se ha fijado en el 3,5%.


Gracias a esta característica diferenciadora de la hipoteca Mari Carmen Plus, si el euríbor sube por encima del límite establecido, para el cálculo del tipo de interés del préstamo se tomará ese porcentaje máximo, al que se le sumará el diferencial correspondiente. Sin embargo, si la tasa de referencia se sitúa por debajo del límite fijado, se aplicará para el cálculo del tipo de interés el índice euríbor que esté vigente en ese momento (más el diferencial que corresponda). Así, desde el momento en el que el cliente contrata su hipoteca, conocerá de antemano el importe máximo de cuota que podría llegar a pagar durante los seis primeros años.


“Se trata de una solución alternativa y novedosa, con la que queremos dar respuesta a las necesidades de nuestros clientes, que hoy más que nunca buscan estabilidad y tranquilidad en la gestión de sus hipotecas ante el entorno actual de subida continua de tipos de referencia”, explica Saray Cendón, directora de Desarrollo de Negocio de ABANCA. “Con nuestra hipoteca Mari Carmen Plus cubrimos las necesidades actuales de nuestros clientes, sin que estos renuncien a beneficiarse a futuro de las posibles bajadas del tipo de interés”, subraya.


Opciones de bonificación

La nueva hipoteca Plus de ABANCA incluye, al igual que el resto de modalidades Mari Carmen, la posibilidad de mejorar el tipo de interés en función de la vinculación del cliente. Con productos o servicios como la domiciliación de nómina, el pago de compras con la tarjeta de crédito o la contratación de un seguro de hogar o de vida, entre otros, se podrá reducir hasta un 1% el diferencial sobre el tipo de interés aplicable al préstamo. Esta bonificación permitirá rebajar el diferencial que se sumará al euríbor que corresponda.


Esta nueva modalidad hipotecaria, ya disponible tanto en la red de oficinas como en la web comercial de ABANCA, se podrá solicitar a un plazo máximo de 30 años para financiar hasta el 80% del menor de los siguientes valores: el de la tasación de la vivienda o el del precio de la compraventa. Al igual que ocurre en el resto de hipotecas ABANCA para familias, los gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria.

viernes, 30 de septiembre de 2022

Suben las hipotecas

 

Más sal en la herida de los hipotecados: el euríbor sube hasta el 2,233% en septiembre

Malas noticias, de nuevo, para los que tienen una hipoteca variable firmada. El euríbor a un año, que es el índice con el que se calcula el interés de estos productos, ha cerrado septiembre con un valor mensual del 2,233%; el mayor desde enero de 2009. Es decir, que se dispararán las cuotas de todos aquellos hipotecados a los que se les revise el contrato durante las próximas semanas. Según el comparador financiero HelpMyCash.com, ese encarecimiento será de casi 200 euros al mes de media, que son poco menos de 2.400 euros al año.

Se disparan las cuotas de las hipotecas variables

Esa subida la notarán los hipotecados cuyo interés se revise semestral o anualmente con el euríbor de septiembre. Hace seis y 12 meses, este índice cotizaba en valores negativos: -0,237% y -0,492%, respectivamente. En septiembre de 2022, sin embargo, su registro es del 2,233%, que es el más alto del año. Por lo tanto, el interés de estas hipotecas variables subirá en 2,470 o en 2,725 puntos, dependiendo de si su revisión es semestral o anual.

¿Y cuánto se encarecerán estos préstamos hipotecarios? Desde HelpMyCash han hecho los cálculos para una hipoteca variable media de 150.000 euros, con un plazo de 25 años y un interés de euríbor más 1%. Con una revisión semestral, las cuotas de este préstamo subirán en algo más de 180 euros mensuales (más de 1.080 euros más al semestre). Y con una actualización anual, las mensualidades aumentarán en unos 197 euros (unos 2.365 euros más al año).

¿Euríbor a más del 3% a finales de año?

La subida del euríbor se ha convertido en un auténtico dolor de cabeza para los hipotecados a tipo variable. Desde el mes de diciembre del año pasado, cuando su valor alcanzó su segundo mínimo histórico (-0,502%), este índice ha protagonizado una escalada nunca antes vista: superó el 0% en abril, rebasó el 1% en agosto y ha cerrado septiembre por encima del 2%. De cara a octubre, si se tienen en cuenta los valores diarios de los últimos días de este mes, es más que probable que sobrepase el 2,50%.

Pero ¿por qué se ha disparado este índice? El Banco Central Europeo, para contener la inflación, se ha visto obligado a subir sus tipos en dos ocasiones: una en julio (del 0% al 0,5%) y otra en septiembre (del 0,5% al 1,25%). Se espera, además, que los incremente nuevamente en las próximas reuniones de su Consejo de Gobierno, que se celebrarán en octubre y en diciembre.

A causa de esta política, a los bancos les cuesta más dinero obtener financiación a través del Banco Central Europeo (BCE) y aplican un interés más alto sobre sus préstamos interbancarios, que es el que se usa para calcular el euríbor. Teniendo en cuenta que el BCE seguirá subiendo sus tipos, desde HelpMyCash prevén que el euríbor cerrará el año al 3% o por encima y se mantendrá al alza en 2023.

Ahora o nunca: es el momento de refinanciar

En caso de que se confirmen estas previsiones, las cuotas de las hipotecas variables también se encarecerán el próximo año. Por ello, si se tiene firmado un producto de estas características, es aconsejable refinanciar el préstamo para minimizar la subida. Por ejemplo, se puede cambiar el interés variable por uno fijo para pagar siempre la misma cuota o reducir el diferencial para que las mensualidades no se encarezcan tanto.

Ambas operaciones pueden llevarse a cabo mediante un pacto con el banco (novación), el traslado de la hipoteca a otra entidad (subrogación) o la contratación de un préstamo hipotecario nuevo para cancelar el que se tiene firmado. Según HelpMyCash.com, lo ideal es conseguir ofertas de cada tipo, comparar sus condiciones y su precio y decantarse por la que salga más a cuenta.



viernes, 29 de julio de 2022

Evolución del Euríbor al alza

 

Euríbor

El euríbor cerrará julio en torno al 1% y disparará las cuotas de las hipotecas variables

El futuro no pinta bien para los que tienen una hipoteca variable. El euríbor a un año, que es el índice que se usa para calcular el interés de estos productos, cerrará julio con el mayor valor de la última década: 0,992% (en junio fue del 0,852%). Según los cálculos del comparador financiero HelpMyCash.com, los hipotecados con revisión en agosto tendrán que rascarse el bolsillo, pues esta subida del euríbor les obligará a pagar unos 100 euros más al mes de media, que son más de 1.200 euros al año.

Todo apunta, además, a que el euríbor proseguirá su escalada en los próximos meses, espoleado por la subida de tipos del Banco Central Europeo (del 0% al 0,50% el 21 de julio) y por el nuevo aumento que se prevé para septiembre. Y esto es una pésima noticia para los que tienen una hipoteca variable, pues sus cuotas se encarecerán significativamente si su interés se revisa en los próximos meses.

La cuota media sube en más de 100 euros al mes

Desde HelpMyCash recuerdan que el interés de las hipotecas variables suele revisarse una vez cada seis o 12 meses, a contar desde la fecha en la que se contrató el préstamo. Al llegar el día señalado en la escritura, el banco toma el último valor registrado por el euríbor (suele ser el del mes anterior) y lo usa para recalcular el tipo aplicado y las cuotas que pagará el cliente hasta la siguiente actualización.

A los clientes con revisión en agosto, por lo tanto, se les recalcularán las cuotas con el euríbor de julio, cuyo valor será del 0,992%. Su interés subirá notablemente, porque la cotización de este índice era negativa hace un semestre y un año: -0,477% y -0,491%, respectivamente. Cabe destacar que el valor mínimo histórico registrado por el euríbor es del -0,505% (enero de 2021).

¿Y cuánto dinero pagarán de más estos hipotecados? Pongamos que una persona tiene una hipoteca media de 150.000 euros, con un plazo de 25 años y un interés de euríbor más 1%. Si su contrato se revisa semestralmente, las cuotas le subirán en 101,69 euros al mes, que son 610,14 euros al semestre. En cambio, si la actualización es anual, las mensualidades se encarecerán en 102,61 euros, que equivalen a 1.231,32 euros al año.

Euríbor al alza por la subida de tipos del BCE

Desde que empezó el año, esta ha sido la tónica habitual para los hipotecados a tipo variable. El valor del euríbor ha subido desde el -0,477% que se registraba en enero hasta el 0,992% de julio. Es decir, que todos los clientes con revisión en cualquier mes de 2022 han visto cómo sus cuotas aumentaban tras actualizarse su interés.

Los hipotecados cuya revisión llegue en los próximos meses tampoco se librarán de pagar más. La mayoría de las previsiones apuntan a que el euríbor seguirá al alza en lo que queda de año y para el siguiente. Por ejemplo, según el Departamento de Análisis de Bankinter, el valor de este índice será del 1,90% en diciembre y del 2,20% en 2023, mientras que la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) predice que será del 1,50% al acabar 2022 y del 1,90% el año que viene.

Estos pronósticos se basan en la nueva política del Banco Central Europeo (BCE). Para contener la elevada inflación de la eurozona, que actualmente se sitúa en el 8,6% anual (dato de junio de 2022), este organismo se ha visto obligado a subir sus tipos de interés, que pasaron del 0% al 0,50% el pasado 21 de julio. Aunque, como apuntan los expertos de HelpMyCash, saber a ciencia cierta cómo van a reaccionar los mercados es imposible, como se espera que el BCE siga subiendo sus intereses para contener la inflación (todo apunta a que la siguiente subida de tipos será en septiembre), es más que probable que el euríbor se mantenga al alza, por lo menos, hasta final de 2022.

El euríbor representa el interés medio al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Cuando el Banco Central Europeo sube sus tipos, a las entidades les cuesta más obtener financiación a través de este organismo. Por lo tanto, encarecen los préstamos que conceden a los otros bancos, lo que aumenta la cotización del euríbor.

¿Se pueden evitar las subidas del euríbor?

El panorama, visto lo visto, no pinta bien para los que tienen una hipoteca variable. Por ello, pasarse al tipo fijo puede ser una buena idea, pues las cuotas ya no se encarecerán si el euríbor cotiza al alza. Los tipos fijos actuales, de alrededor del 2,50%, son más altos que los que se ofrecían hace unos meses, pero todavía pueden considerarse atractivos (superaban el 3% o el 4% hace unos pocos años).

Eso sí, conviene llevar a cabo este cambio cuanto antes, pues la previsión es que los bancos vayan subiendo progresivamente sus intereses fijos. En la página web de HelpMyCash se explica cómo se puede pasar una hipoteca variable al tipo fijo y cuáles son los gastos asociados a la operación.



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