La TAE como indicador en las hipotecas

La TAE de las hipotecas: un indicador útil, pero insuficiente

La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el indicador de referencia que se utiliza para comparar rápidamente el precio de varios préstamos. Sin embargo, como señalan desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com, fijarse solo en este índice no es suficiente para valorar si un préstamo hipotecario es mejor que otro, puesto que no refleja con exactitud cuánto podemos llegar a pagar si contratamos uno de estos productos.

El coste de los seguros es orientativo

Cuando se publicitan las condiciones de una hipoteca, en la misma oferta se indica cuáles son los supuestos bajo los que se ha calculado la Tasa Anual Equivalente del producto, así como cuáles son los gastos incluidos dentro de la misma. Es ahí donde encontraremos el coste de los seguros vinculados, que normalmente son dos: uno de hogar y otro de vida.

No obstante, el precio de los seguros que aparece en las comunicaciones publicitarias es meramente orientativo, puesto que puede variar según el perfil del futuro titular. Por lo tanto, la TAE que se nos acabará aplicando puede ser diferente a la mostrada en la información precontractual de la hipoteca. De hecho, es muy probable que ni siquiera conozcamos cuánto pagaremos por los seguros y cuál será el valor de la Tasa Anual Equivalente definitiva hasta que el banco no nos presente una oferta vinculante.

La importancia de las vinculaciones sin coste

Además, en el cálculo de la TAE solo se tienen en cuenta los productos vinculados que tienen coste, así que fijándonos solo en esta tasa es imposible saber cuáles serían las penalizaciones aplicadas en caso de incumplir los requisitos de vinculación. Por lo general, no reunir todas las condiciones exigidas para acceder a la máxima bonificación (mantener domiciliada la nómina, hacer un uso mínimo de una tarjeta de crédito, etc.) encarece alrededor de un punto porcentual el interés de las hipotecas.

La TAE no refleja el coste de las comisiones por modificación del contrato

Otra razón por la que la TAE no siempre es el mejor indicador para comparar diversas hipotecas es que en su cálculo no se incluyen las comisiones de subrogación, novación o cancelación anticipada, ya que son penalizaciones que solo se cobran cuando se llevan a cabo modificaciones del contrato. La única comisión que sí se incluye en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente es la de apertura, que hay que abonar al formalizar la constitución del préstamo.

En consecuencia, esta tasa no nos resulta útil para comparar una hipoteca sin ninguna de estas comisiones con otra que las incluya. Por ejemplo, podemos pensar que la Hipoteca Freedom de Mediolanum y la Hipoteca Cumbre de Globalcaja cuestan casi lo mismo porque tienen una TAE muy parecida (un 1,82 % frente a un 1,86 %, respectivamente). Sin embargo, si decidiéramos amortizar capital anticipadamente, con la segunda tendríamos que pagar una comisión del 0,5 % (o del 0,25 % si la operación se produjera a partir del sexto año), por lo que nos saldría notablemente más cara que la primera, que no tiene compensaciones por amortización anticipada.

Por todo esto, desde HelpMyCash.com recomiendan leer todas las condiciones de varias hipotecas para poder compararlas debidamente: el tipo de interés aplicado, las comisiones incluidas, los requisitos de vinculación y las penalizaciones aplicadas si se incumplen, el plazo de amortización y la financiación máxima concedida.