OJO con las comisiones antes de firmar tu hipoteca

¿Cuáles son las comisiones que no debes perder de vista antes de firmar tu hipoteca?

Pensar en bancos es pensar casi directamente en comisiones. Aquellos cargos que, en parte, sostienen a las entidades son inequívocamente vistos por los usuarios como una molestia difícil de evitar. Si bien estas pueden ser negociadas, el primer paso sin duda es aprender a identificarlas para conocer tanto su cuantía, como cuándo nos pueden ser facturadas.  

Comisión de apertura

Se trata de la comisión que las entidades imponen por la creación de la hipoteca. Por una parte es importante diferenciar esta comisión de lo que son los gastos de escrituración de hipoteca. Aunque las dos tengan lugar al comienzo del préstamo, esta comisión es perfectamente aplicable sobre el cliente y no se puede reclamar.

Según el comparador de hipotecas HelpMyCash.com, tras un periodo en el que los bancos fueron retirando poco a poco esta comisión para hacer más atractivas sus hipotecas, la comisión de apertura aumenta tanto su presencia como su porcentaje. No están limitadas por ley, aunque la podemos encontrar habitualmente en torno al 1 % sobre el capital solicitado.

Comisión por amortización anticipada

Firmamos nuestra hipoteca. Tendremos que hacer frente a años de pagos. Pero esto no significa que nuestra capacidad de ahorro quede capada hasta el final del préstamo. Es muy posible que en algún momento del futuro hayamos logrado ahorrar cierta cantidad de dinero y deseemos aprovecharlo para reducir nuestra deuda.

Según el actual marco legal, las entidades pueden llegar a cobrar hasta un máximo del 0,5 % sobre la cantidad adelantada si la amortización tiene lugar durante los cinco primeros años de vida del préstamo. A partir del sexto año, esta comisión se reduce al 0,25 % para el resto de vida de la hipoteca.

En la actualidad existe un anteproyecto de ley que pretende adaptar el marco español a la Directiva Europea. Según esta reforma, en el futuro el coste de la amortización del préstamo no podrá ser superior al 0,5 % durante los tres primeros años, para pasar al 0 % después o bien ser del 0,25 % durante los cinco primeros años y luego pasar también al 0 %.

Comisión por riesgo de tipo de interés

A pesar de que las hipotecas a tipo fijo han experimentado una revolución de precios, pasando de tipos prohibitivos a préstamos realmente muy competitivos, tienen una desventaja de la que no todos los consumidores son conscientes.

Se trata de la comisión por riesgo de tipo de interés, que tiene lugar cuando adelantamos capital, subrogamos o cancelamos el préstamo y que tiene su origen en una compensación a favor de la entidad, debido a las pérdidas que le puede suponer cualquiera de las acciones anteriormente citadas.

Esta comisión tampoco está regulada por ley, puede llegar a suponer hasta un 5 % del capital adelantado o restante (según proceda) y se suma a la que ya podríamos tener en concepto de comisión de amortización. Conviene preguntar específicamente sobre esta comisión, si nos decidimos por un préstamo a tipo fijo.

Comisión por subrogación

Esta última comisión será la que nos aplique el banco si llevamos a cabo una subrogación de hipoteca; es decir, si nos llevamos nuestro préstamo a otra entidad de crédito. Realmente, a la hora de pedir una hipoteca no pensamos en que en el futuro nos querremos cambiar de banco, pero nunca está de más plantearse todos los escenarios posibles e intentar evitar este cargo.

Al igual que con las amortizaciones, esta comisión también está regulada por ley al 0,5 % durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca y al 0,25 % después.

¿Existen las hipotecas sin comisiones?

De partida, podemos señalar la banca online como el lugar donde deberíamos comenzar a buscar hipotecas si no queremos tener comisiones. La política de cero comisiones suele mantenerse en las hipotecas online, al igual que sucede con las cuentas de ahorro.

Si aún así queremos apostar por la banca tradicional, debemos saber que en las hipotecas todo es negociable. Si presentamos un perfil de solvencia muy superior a la media o contamos con muchas garantías, podemos negociar con nuestra entidad la retirada de alguna comisión en particular sobre nuestro préstamo.